池州律师

【阅读提示】

企业厂房拆迁案件与普通的民事案件不同，有别于任何一种单纯的法律关系构成的纠纷案件，厂房拆迁案件不仅要求律师熟悉动迁相关法律规定，更要熟悉评估技术和谈判技巧等。对于大多数的厂房拆迁案件，基本都是通过谈判的方式解决，任何采取拒绝谈判，坚持做“钉子户”的企业基本都是以“被强拆”的方式终结，最终损失惨重不说，补偿金额也少之又少。自2016年以来，上海市政府加强对“五违”的强拆力度，上海普陀红旗村、浦东三林、闵行华漕等地都面临史无前例的大规模强拆。在这种背景势头下，作为被拆迁者应当学会审时度势，通过聘请专业的拆迁律师，采取“和平谈判”的积极方式面对拆迁，而不是被动的做“钉子户”。在拆迁补偿方面，要本着“合理合法”“公平公正”的原则，切勿抱有通过拆迁发家致富的心态，要以弥补损失作为补偿的标准，所提出的补偿项目以及补偿标准要有事实依据和法律依据，即都要有理有据。另外，每个厂房拆迁项目都不尽相同，比如：拆迁的政策、厂房土地的性质、厂房建筑的用途及类型、厂房所处地段及规模、以及生产的类型等等。针对不同的厂房拆迁项目，谢冬律师都会根据厂房的特殊情况，制定合适的方案策略。

【案情简介】

被拆迁厂房位于上海市松江区小昆山镇鹤溪路XX号，权利人为上海天维亚编织有限公司（以下简称：“天维亚公司”），房屋占地面积9000多平方米（约13亩），土地性质为国有土地，土地用途为工业，房屋类型为工厂，产证建筑面积为1900多平方米，其他无证建筑面积为1900多平方米，无证棚舍1100多平方米，总计建筑面积为5000多平方米，土地使用期限：1994年10月26日至2044年10月25日。

上海天维亚编织有限公司是日本TBR株式会社于1995年在中国上海设立的独资企业。企业主营项目：生产用于渔业、农业、民用、工业、建筑、高层脱险、环保行业用的特殊编织绳，及其使用设计、施工的技术指导，销售公司自产产品。营业期限：1994年09月14日至2044年09月13日，天维亚公司目前在职员工近百名。

2015年9月9日，上海市松江区小昆山镇人民政府动迁办公室、上海小昆山经营发展有限公司向天维亚公司发出告知书，告知天维亚公司所属地块被列为动迁范围，要求在2015年12月31日之前完成房屋的签协。经上海地维房地产评估公司初步评估，估价结果总计补偿金额为人民币1700多万元。

【博弈焦点】

谢冬律师团队接受委托后，通过前期的资料调查和实地走访，了解了此次厂房拆迁的法律政策，以及厂房的实际情况。之后针对性的制定了拆迁实施方案。从2016年1月份起开始谈判，经过反反复复十多次的谈判，每次的谈判双方虽都各执一词，争执不下，但双方距离一直都是在逐步接近，整个谈判的过程还算融洽。最终天维亚公司与政府动迁办于2016年8月份就补偿金额达成一致，双方当即签订了补偿协议书，补偿金额在3100万元以上，远远超出了当事人的心理预期。下面就这个拆迁项目双方的博弈焦点整理如下：

一、关于此次厂房拆迁补偿的标准以及参照的法律、法规，厂房拆迁补偿的方式以及主要项目内容。

拆迁方观点：

此次动迁属于协议动迁，拆迁方根据《小昆山镇非居住房屋拆迁补偿安置实施办法》，针对天维亚公司厂房做出《综合评估报告》，补偿金额仅有1700多万元。补偿项目中停产停业损失补偿的标准（300元/平方米）是参照《上海市征收集体土地上房屋补偿暂行规定》该文件执行的。

律师观点：

此次拆迁虽属于协议动迁，即拆迁方与被拆迁方谈判协商补偿的项目内容、补偿的标准。但不管是市政征收还是协议动迁，拆迁补偿的方式、补偿项目内容、补偿的标准应当有理有据，应当参照上海国有土地上房屋拆迁相关法规，拆迁补偿项目的估价方法、估价标准也应当参照国家《房地产估价规范》。

拆迁方提供的《小昆山镇非居住房屋拆迁补偿安置实施办法》，并以此作为拆迁补偿的依据，该文件的适用范围是针对集体土地上的房屋拆迁，不适用于国有土地上的房屋拆迁。天维亚公司厂房的土地性质为国有土地，土地用途为工业，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》（上海市人民政府令第71号）第二条规定，在国有土地上实施征收与补偿，适用本细则。据此，针对鹤溪路XX号被拆迁厂房的拆迁补偿，应当主要参照国有土地上房屋征收补偿标准执行。

补偿的项目主要包括：厂房（包括土地）、装修、绿化、附属设施、可搬迁设备搬迁、安装、调试费、不可搬迁设备重置费、物资搬迁、停产停业损失、企业商业用电补偿、企业用水开户费、企业员工经济补偿金、企业营业执照及各类证照补贴、搬迁奖励等。拆迁方此次提供的《综合评估情况》中没有列入可搬迁设备的安装、调试费、企业员工经济补偿金、企业营业营业执照及各类执照补贴等补偿项目。律师认为，拆迁方应当增加可搬迁设备的安装、调试费、企业员工经济补偿金、企业营业营业执照及各类执照补贴等补偿项目。

二、关于土地及厂房的估价补偿

拆迁方观点：

天维亚公司的厂房土地价值经过评估为65万元/亩，这是小昆山镇工业厂房土地的市价标准。

律师观点：

首先，需要拆迁方解释65万元/亩的土地价格是如何评估出的，以及评估的依据、方法是什么？

律师认为，房地产价格评估应当遵循客观、公正、公平的原则，客观、公平、公正的原则体现在拆迁补偿的价格在市场上能购买到相同或类似的物业。即建筑所处地段、周边配套、性质和用途、地理环境、容积率、绿化率等因素应当相同或相似。

此次拆迁方提供的《综合评估情况》违背了该一原则，该份《综合评估情况》的估价结果与市场价值差距明显过大，比如：厂房土地的评估价为：8900000元（约65万元/亩）。以65万元/亩的评估价格无法在附近地段购得相同面积的工业用地。根据《房地产估价规范》规定，对于房地产的估价应当优先采用市场比较法。根据上海市人民政府令第71号第三十四条（征收非居住房屋的补偿）第（一）项，征收非居住房屋的，应当对被征收人的被征收房屋的按照市场评估价格予以补偿。因此，律师要求拆迁方采取市场比较法针对天维亚公司的厂房及土地进行重新评估。

实践中，对于房地产的市场价值进行评估大都采取“房地一体”方式。如果按照厂房总建筑面积5000平方米计算，建筑物基底面积为4064平方米，土地面积9140平方米，建筑容积率约为0.55，建筑密度约为44.5%；如果按照厂房建筑面积3874.55平方米计算，建筑物基底面积为2892平方米，建筑容积率约为0.42，建筑密度约为32%。根据该地块的土地规划要求，建筑密度：40%——60%，建筑容积率：不大于1.2（总建筑面积不得超过10968平方米），绿化率：不小于20%。目前厂房总建筑面积仅有5000多平方米，天维亚公司可以继续加盖建筑至10968平方米。按照房地产估价的原则，在评估房地产市价时，类似地段，建筑物容积率越低，建筑密度越低，建筑物的市场价值越高，即房地产的市价与建筑容积率成反比。对厂房市价进行评估时，应当充分考虑到上述因素。如果采取“房地分开”的方式，厂房土地的价格评估决定了厂房的价值，土地的价格评估应当遵循市场原则，评估结果应当与市价相符。至于采取“房地一体”方式评估还是“房地分开”方式评估，都应当按照市场价值进行评估。

三、关于停产停业损失补偿

拆迁方观点：

企业停产停业损失是按照有证面积3800㎡*300元/㎡的标准计算，这个标准的法律依据是《关于贯彻实施<上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定>的若干意见》（沪规土资法〔2011〕1096号）第十二条规定：“经批准用于生产经营的非居住房屋，停产、停业损失补偿标准为被拆除房屋建筑面积每平方米100-350元。”

律师观点：

首先，该法律文件针对的是集体土地上的房屋征收补偿标准，不适用于天维亚公司的国有工业厂房；其次该文件中的被拆迁房屋建筑面积并未排除无证建筑面积，应当理解为包含有证建筑面积和无证建筑面积。

按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十五条（停产停业损失补偿）规定，因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。针对天维亚公司的厂房停产停业损失补偿应当按照这一标准执行，即按照被拆迁厂房（包括土地）市场评估价的10%确定。

四、企业设备、物资搬迁费用

律师观点：

首先，提出疑问，需要拆迁方明确可搬迁设备搬迁费的计算标准，是否有考虑搬迁的距离不同，所产生的费用也会不同？以及不可搬迁设备的重置价是如何计算的，计算标准？

该补偿项目主要存在三方面问题，第一：拆迁方没有考虑可搬迁设备的安装、调试费用，天维亚公司大量的机器设备一旦搬迁，需要重新安装和调试才能正常运营，安装和调试的技术含量很高，必须请专业的技术人员，因此，会产生额外的安装和调试的费用。第二：拆迁方提供的设备评估明细表存在遗漏项目，具体遗漏项目详见附件一。第三：可恢复使用设备的搬迁费偏低，低于市场价值。

实践中，关于企业设备搬迁费用（包括可恢复使用设备和不可恢复使用设备）的补偿方式有两种，第一种：委托评估公司针对企业设备搬迁费用进行评估；第二种：按照停产停业损失的标准计算，即按照被拆迁厂房（包括土地）市场评估价的10%确定。第二种方式主要是针对生产型企业，该类企业存在大量的机器设备，评估起来尤其复杂，很难做到客观、公平。比如：一些大型精密设备在搬迁过程中会有损耗，而且该类设备的安装和调试成本非常高，很难具体评估该设备的搬迁费。结合天维亚公司厂房存在大量的机械设备，天维亚公司愿意接受第二种补偿方式，即按照被拆迁厂房（包括土地）市场评估价的10%确定企业搬迁费，这种补偿方式更为合理、公平。

五、增加企业员工经济补偿金、企业营业营业执照及各类执照补贴等项目

律师观点：

企业搬迁必然会导致与企业员工解除劳动合同，根据我国《劳动合同法》规定，企业与员工协商解除劳动合同的，需要向员工支付经济补偿金，补偿金的标准是按照员工工龄每满一年补偿一个月的工资。另外，企业搬迁必然会导致企业营业执照以及其他各类执照的更换或者注销，证照的变更或注销会给企业带来一定的损失。因此，天维亚公司认为拆迁方应该考虑到上述两项损失的必然性，增加企业员工经济补偿金、企业营业营业执照及各类执照补贴等项目。

【结语】

本文律师观点内容主要围绕该案件的实际争议焦点展开，由于文章内容有限，律师观点仅是简单概括，实际操作中涉及的很多细节问题没有一一展开，比如，企业资产评估的技术方法、律师的调查取证工作、拆迁谈判的策略和技巧、面对政府强拆手段的应对策略等等。

谢冬律师团队长期专注于大型厂房拆迁纠纷案件，具有丰富的实践经验，在拆迁法律的运用、拆迁流程的掌控、评估技术的了解以及谈判技巧等方面具有绝对的优势，谢冬律师团队先后在浦东、长宁、青浦、松江、嘉定等地处理过大量的厂房、办公楼、商铺等大型建筑拆迁项目，对当地的政府拆迁政策及流程比较熟悉。在拆迁案件的处理方面，谢律师团队一直贯彻“谈判为主，诉讼为辅”的应对策略，始终贯彻耐心和气的态度解决问题。另外，谢律师团队具备评估专业人员，对拆迁补偿的评估技术比较熟悉，擅长精准测算，做出的补偿方案更具备专业性，更容易被政府评估人员接受。谢律师团队长期积累的企业厂房拆迁经验，可以对企业最终所获得补偿金额提前做一个比较精准的预测，这有利于整个拆迁项目的顺利谈判，最终成功为企业多争取补偿款项，以期达到当事人的心理要求。

（备注：上述案件由上海君澜律师事务所合伙人谢冬、范俊峰律师主办，文章内容由谢冬、范俊峰两位律师原创，本文著作权归谢冬律师、范俊峰律师所有，转载需经作者授权。）